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Nutzungsänderung bei Immobilien hat steuerliche Konsequenzen
(Pressemitteilung 6/2010 vom 26. Februar 2010)

Immobilien gelten generell als sichere Anlage und werthaltige Vorsorge. So können - vereinfacht dargestellt - bei Eigennutzung beispielsweise eigene Mietkosten gespart oder bei der Vermietung Einnahmen erzielt werden. Was aber passiert, wenn ein Nutzungswechsel stattfindet, und zwar von der Eigennutzung zur Vermietung, beispielsweise wenn die Familienwohnung zu groß wird, nachdem die Kinder ausgezogen sind? Eigentlich kein Problem könnte man denken, aber der Fiskus ist immer dabei. So gibt es unterschiedliche Steuerregelungen für vermietete oder selbst genutzte Immobilien.

Vermietung oder Eigennutzung steuerlich betrachtet

Wer eine eigene Immobilie selbst nutzt, hat normalerweise kaum Möglichkeiten, Kosten steuerlich geltend zu machen. Das liegt u.a. daran, dass steuerrelevante Ausgaben in aller Regel mit der Erzielung von Einkünften einhergehen müssen, was ja bei selbst genutzten Immobilien nicht der Fall ist. Zwar können Handwerkerrechnungen und haushaltsnahe Dienstleistungen in gewissem Umfang auch bei Eigennutzung steuermindernd angesetzt werden, aber diese Kosten sind nicht "nutzungsspezifisch", d.h. sie können sowohl von Mietern als auch von Eigentümern unter Berücksichtigung der entsprechenden Vorschriften und Größenordnungen in Ansatz gebracht werden.

Ganz anders sieht es mit laufenden Kosten bei vermieteten Objekten aus. Denn die darf der Eigentümer komplett als Werbungskosten von den Einkünften abziehen. Dazu gehören u.a. Finanzierungskosten und Schuldzinsen, Abschreibungen, Grundsteuer, Betriebskosten und einiges mehr. Diese Abzugsmöglichkeit ist ausschließlich auf vermietete Immobilien anwendbar. Schon bei gemischt genutzten Gebäuden ist Vorsicht geboten, denn in einem solchen Fall müssen detaillierte Kostentrennungen und entsprechende Zuordnungen vorgenommen werden.

Nutzungswechsel und die Folgen

Man kann sich gut vorstellen, dass jemand, der seine Eigentumswohnung fremd vermieten möchte, auch beizeiten dafür sorgt, dass das gute Stück sich von der besten Seite zeigt, um die Vermietungschancen zu erhöhen. Dies dachte sich auch Ehepaar A und ließ - in der Absicht, seine Wohnung in absehbarer Zeit zu vermieten - noch während der Eigennutzung einen Heizkessel erneuern und Renovierungsarbeiten durchführen. Dies alles im Gesamtwert von ca. 3.000 Euro. Allerdings gab das Finanzamt auf Verlangen keine verbindliche Zusage zur steuermindernden Anerkennung dieser Aufwendungen im Hinblick auf die künftige Vermietung. Unabhängig davon machten die gemeinsam veranlagten Eheleute den Betrag dann in der Einkommensteuererklärung geltend, und zwar als vorab entstandene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Während das Finanzgericht ihnen Recht gab, hatten sie beim Bundesfinanzhof kein Glück. Er stellte im Urteil vom 1. April 2009 (Az.: IX R 51/08) u.a. fest, dass es nicht "… auf die Zweckbestimmung der Maßnahme an(komme), sondern darauf, dass sie dem Nutzungszusammenhang diene, in dessen Zeitraum die Aufwendung angefallen sei". Kurzum, die Kosten wurden nicht steuermindernd anerkannt. Für Nutzungswechsler ergibt sich daraus die Erkenntnis, dass tunlichst erst nach einer Neuvermietung Investitionen getätigt werden sollten, um in den Genuss der steuermindernden Kostenanerkennung zu kommen.

Baumaßnahmen und ihre Zuordnung

Unter Beachtung der Vorschriften können Vermieter normalerweise Aufwendungen für Baumaßnahmen prinzipiell als Werbungskosten absetzen. Wie hoch der Steuervorteil ausfällt bzw. wie sich die durchgeführten Maßnahmen steuerlich auswirken, hängt aber davon ab, ob sie als Modernisierung, Renovierung bzw. Instandsetzung gelten oder als Herstellung. Hier entscheidet die richtige Zuordnung über die steuerlichen Konsequenzen. Herstellungsaufwand darf nur linear über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Kosten für Modernisierung, Renovierung und Instandsetzung können Wohnungsvermieter auf einmal oder wahlweise gleichmäßig über einen Zeitraum von zwei bis zu fünf Jahren mit den Mieteinnahmen verrechnen. Ob ein Sofortabzug günstiger ist oder ein über bis zu fünf Jahren verteilter Abzug, hängt vom zu versteuernden Einkommen des Vermieters in den entsprechenden Jahren ab und sollte mit einem Steuerberater besprochen werden.

Bei Leerstand weniger Grundsteuer

Vermieter, deren Wohnungen und Häuser, Büros oder Lagerhallen unverschuldet leer stehen, können einen Grundsteuererlass bei ihrer Gemeinde beantragen, und zwar immer bis zum 31. März eines Jahres für das jeweils vorausgegangene Jahr. Bei Leerstand orientiert sich der Fiskus an der ortsüblichen Miete. Bleiben die erzielten Mieteinnahmen hinter diesen Bezugsgrößen um mehr als 50 % zurück, kann die Grundsteuer auf Antrag zum Teil erlassen werden. Laut Jahressteuergesetz 2009 wird bei Minderung der Mieteinnahmen um mehr als 50 % die Grundsteuer zu 25 % erlassen. Bei einer Minderung um 100 %, einem Totalausfall der Miete, reduziert sich die Steuerlast auf 50 %. Maßstab der Ertragsminderung ist beispielsweise bei Mieterlass wegen geringer Nachfrage die tatsächlich vereinbarte Miete. Werbungskosten hingegen können ungemindert bei Leerstand geltend gemacht werden. Voraussetzung für die Anerkennung steuermindernder Umstände ist der Ausschluss von Selbstverschulden. Wenn etwa der Leerstand auf unrealistisch hohe Mietpreise zurückzuführen ist oder auf langwierige Baumaßnahmen, ist die Erstattung gefährdet. Ebenso dann, wenn der Vermieter sich nicht nachweislich um die Neuvermietung der Immobilien kümmert.

Fazit

Die wenigen Beispiele zeigen, dass Immobilien zwar eine gute Investition sein können, dass man aber andererseits auch die Bandbreite steuerrelevanter Sachverhalte genau im Auge behalten muss. Dies ist für Laien nur schwer realisierbar. Deshalb empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Steuerexperten.

Der bundesweite Steuerberater-Suchdienst bietet die Möglichkeit, einen oder mehrere seinen Anforderungen entsprechende Steuerberater nach den Kriterien Ort (bzw. Postleitzahl), Arbeitsgebiete (z.B. Auslandsimmobilien, Einkommensteuer, Immobilienbesteuerung), Branchenkenntnisse (z.B. Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen) und/oder Fremdsprachenkenntnisse in ganz Deutschland zu suchen.

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