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Der Fiskus sorgt bei Ferienimmobilien auch steuerlich für Entspannung
(Pressemitteilung 17/2010 vom 15. Juli 2010)

Gerade in der Ferienzeit, wenn man sich am gewählten Urlaubsort im In- oder Ausland so richtig wohl fühlt, tritt verstärkt der Wunsch nach einer eigenen Ferienimmobilie auf. Bekanntermaßen wird dieses Bedürfnis auch von Immobilienanbietern genutzt, um Kaufentscheidungen zu befördern. Ob Ferienhaus oder Ferienwohnung - künftige Eigentümer sollten sich auf jeden Fall gut informieren und immer auch die steuerlichen Aspekte mit berücksichtigen, die beim Immobilienerwerb und der -nutzung eine Rolle spielen. So fallen beispielsweise von Land zu Land unterschiedliche Kosten für die einmal fällige Grunderwerbsteuer und die dann jährlich zu zahlende Grundsteuer an, und es ist aus steuerlicher Sicht absolut nicht egal, ob eine Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird. Abgesehen davon aber haben Immobilienbesitzer diverse Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu mindern.

Eigennutzung

Wird eine Ferienimmobilie ausschließlich privat und selbst genutzt, beschränkt sich das fiskalische Interesse im Wesentlichen auf die Grunderwerb-, Grund- und Zweitwohnungsteuer. In welcher Höhe diese jeweils fällig werden, ist u.a. von der Lage und Beschaffenheit der Immobilie abhängig und sollte bereits im Vorfeld einer Kaufentscheidung geklärt werden.

Haushaltshilfen und Handwerker auch im Ausland steuerbegünstigt

Eigentümer von selbst genutzten Ferienimmobilien sowohl in Deutschland als auch in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum können Ausgaben für Handwerker oder haushaltsnahe Dienstleistungen beim Fiskus geltend machen. So beträgt die Steuerermäßigung beispielsweise für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 20 % der Aufwendungen für Arbeitskosten bis maximal 6.000 Euro, also bis zu 1.200 Euro. Gemäß Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 15. Februar 2010 können auch Beschäftigungsverhältnisse in nicht inländischen Haushalten von der zum Jahresanfang 2009 eingeführten erhöhten Förderung privater Haushalte, die bis zu 20 % von 20.000 Euro, also 4.000 Euro betragen kann, steuermindernd profitieren.

Die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung setzt bei einer geringfügigen Beschäftigung allerdings voraus, "... dass das monatliche Arbeitsentgelt 400 Euro nicht übersteigt, die Sozialversicherungsbeiträge ausschließlich vom Arbeitgeber zu entrichten sind und von ihm auch entrichtet werden". Bei anderen haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen ist für die Gewährung einer Steuerermäßigung Voraussetzung, dass "... Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträge an die Sozialversicherung in dem jeweiligen Staat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes entrichtet werden". In jedem Fall gilt, dass die Aufwendungen per Rechnung belegt werden und die Zahlung nachweislich auf das Konto des Erbringers der jeweiligen Leistungen erfolgt ist.

Vermietung

Schlüsselwort für die steuerliche Anerkennung von Aufwendungen für Ferienimmobilien ist die sog. Gewinnerzielungsabsicht. Kann die - trotz anfänglicher und möglicherweise langjährig einzuplanender Verluste - glaubhaft nachgewiesen werden, so kann der Vermieter generell Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten, Abschreibungen auf Gebäude und Einrichtung, Aufwendungen für die Vermietung wie Anzeigen und Provisionen sowie ggf. anfallende Schuldzinsen und auch die Grundsteuer steuermindernd als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Relativ einfach ist dieser Nachweis, wenn die Ferienimmobilie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird bzw. in den Leerstandszeiten für eine Vermietung bereit steht. In solch einem Fall ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Vermieter beabsichtigt, einen Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Somit darf das Finanzamt bei einer ausschließlichen und auf Dauer angelegten Vermietung die Gewinnerzielungsabsicht auch bei Ferienwohnungen nicht in Frage stellen, hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 24. August 2006 bestätigt (BFH, Az.: IX R 15/06). Auch Vermietungsverluste für Ferienwohnungen in einem Land der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum werden unter bestimmten Bedingungen vom deutschen Fiskus anerkannt.

Die Dauer der Vermietung muss zumindest dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ort üblichen Saison entsprechen. Ist dies nicht der Fall, muss die Gewinnerzielungsabsicht überprüft werden (BFH, Az.: IX R 39/07). Eigentümer müssen anhand eines Prognosezeitraums, der mit etwa 30 Jahren veranschlagt wird, belegen, dass sich ein Gesamtüberschuss ergeben wird. Nur dann wird das Finanzamt vermutlich entstandene Verluste steuerlich anerkennen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die ganze Vermietung als "Liebhaberei" eingestuft wird mit der Konsequenz, dass alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Ferienwohnung entstehen, nicht steuerlich geltend gemacht werden können.

Leerstandszeiten

Grundsätzlich ist es so, dass die Kosten der Leerstandszeiten entsprechend dem tatsächlichen Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung aufzuteilen sind. Legt sich ein Vermieter allerdings auf eine bestimmte Zeit zur Selbstnutzung fest, also beispielsweise vom 15. Juli bis 15. August, wird der gesamte Leerstand außerhalb dieser Zeit der Vermietung zugeordnet. Kann das Verhältnis von Selbstnutzung und Vermietung jedoch nicht schlüssig geklärt werden, so besteht die Gefahr, dass die Leerstandszeiten jeweils hälftig der Selbstnutzung und der Vermietung mit den entsprechenden steuerlichen Konsequenzen zugeordnet werden. 

Fazit

Ferienimmobilien können steuerlich Vorteile bringen, aber die Details sind für den Laien zum Teil schwer durchschaubar.

Der bundesweite Steuerberater-Suchdienst bietet die Möglichkeit, einen oder mehrere seinen Anforderungen entsprechende Steuerberater nach den Kriterien Ort (bzw. Postleitzahl), Arbeitsgebiete (z.B. Auslandsimmobilien, Einkommensteuer, Immobilienbesteuerung), Branchenkenntnisse und/oder Fremdsprachenkenntnisse in ganz Deutschland zu suchen.

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